【房地产：去库存不等于卖房子？购房者需警惕风险转移】对于中国房地产市场来说，目前火热的话题应该是“去库存化”。
在很多学者眼中，近期中国经济增速持续下行，关键的因素之一就在于房地产投资不断萎缩，而背后的直接原因正是房地产市场库存过高。
正因为如此，今年的中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存化政策作了较多的规定，并把“去库存”纳为2016年经济工作的“五大任务”之一。
根据国家统计局的定义，房地产的“库存”含义应该是比较清楚的：即指商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。
也就是说，房地产的“库存”并不是如某些人士所认为的那样，被泛化为“十三五”规划中要新建的住房，也不是房地产开发商已经获得土地但没有开发的住房，更不包括没有进入商品房市场的保障性住房及棚户区改造的返迁房。
如果住房市场“库存”按照这样的界定，那么当前一线城市及人口流入较多的部分二线城市，基本不用担忧去库存的问题，因为这些城市的房地产市场不仅库存去化率已大致回到市场正常水平，而且商品房价格有所上升，又开始刺激投资者涌入市场。
基于此，对于这类城市的房地产市场，去库存的任务要差别性地对待，至少不能再采取各种优惠政策来鼓励住房投资者。事实上，这些城市房地产市场的价格已经过高，新进入的农民工及大部分住房消费者基本没有支付能力进入这样的市场。
所以，对于一线城市及部分二线城市来说，房地产市场去库存的实质就是不能以优惠政策来形成错误的激励，让大量的投资或投机需求再涌入市场，而应该让这些城市按市场法则去自行调整与恢复。
房地产市场真正库存严重过剩的是三线和四线城市，及部分二线城市。当前“去库存”任务主要针对的正是这些城市。
对于这一部分市场而言，采取让农民进城购买、让房地产开发商降价、让投资者购买出租等优惠政策，一定程度上会起到作用，但效果也不能过于高估。因为这些城市主要的问题在于没有产业支撑、就业机会少，想让农民自愿迁移到这些城市购买住房并不是一件易事。
而对于投资者来说，这类城市的房价已经持续下跌近两年，很难让他们产生进场投资的意愿。另外，让房地产开发商降价促销也不是容易的事情，因为这些城市多数地方的房价本来就不算高。
更重要的是，这些城市房地产市场之所以严重过剩，不仅在于当前已经存在的可供销售和可供出租的存量房难以消化，还有另外两大问题需要解决。
一是这些城市的不少新城有变成“空城”和“死城”的风险，房地产开发商就算已经把房子卖出去，但如果接手的是投资性住房需求，购房者既难以卖出去也难以租出去，空置率相当惊人，这等于是把原来存在于开发商手中的风险转移到购房者手中，依然有可能会蔓延到金融市场。
二是这些城市的住房市场去库存化不仅在于如何把目前过多的住房销售出去，更在于如何切断再增加住房库存的根源。可以说，如果不能做到这点，即使现在的住房库存消化了，新的库存又会涌现。
所以，对当前三、四线城市及部分二线城市的房地产市场来说，去库存化的核心就是要斩断住房市场再快速扩张的根源。这些根源既包括不少地方的土地财政、对GDP过分追求的偏好，也包括少数官员的寻租与设租等。
所以，这些城市的房地产去库存化并非仅仅是把现有的住房卖出去那样简单，还需要进行一系列的制度改革。
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要牢记17条楼市内幕
1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2)开盘没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
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3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙
8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告
9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
14)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
15)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
16)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在几万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
17)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
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附：2016买房划算的10城市
1、天津
滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。天津也将成为北京“漂置业投资阶层”后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。
2、重庆
主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。贯通交通动脉的终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。
3、济南
泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。
4、武汉
气吞云梦泽。南北有九省通衢之称，东西挟咽喉部位，承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾，完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八军，上升空间可期沈阳。
5、沈阳
作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设，沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。
6、绵阳
不只一个长虹，还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时，绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。
7、威海
均价上涨一千元时短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合笼的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变，预期均价突破四千将在十七大后着陆 。
8、中山
中山步广州后尘就可能想象其房地产的明天。何况中山的经济基础、投资环境、政策力度、现有基地经济建设、侨资海外资金的厚势，较之当年的广州有过之而无不及。
9、宜昌
作为战役消灭桂系，作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿，作为“曾经沧海”而又“除却巫山”，作为鄂西北的龙头，作为文武兼备型景区，宜昌一直紧追武汉，武汉的今天就是宜昌的明天！耐心给她三年时间。
10、西安
一骑红尘妃子笑，有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸（阳）西（安）宝（鸡）连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响，西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。
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